什麼是持分地？可以自己賣掉嗎？收到家族的授權委託書怎麼辦？
- Trina Hu
- 2月4日
- 讀畢需時 7 分鐘
最近很多客人請教田野先生有關「持分地」相關的問題，在田野先生專業的指導下，通過法律法規詳細告訴地主，有關持分地的注意事項及買賣，並順利辦理家族紛爭多年的持分地！
台灣的持分土地與持分買賣詳解
一、田野先生告訴你什麼是持分土地？
持分土地是指由兩人或以上共同擁有的土地，每個人擁有一定比例的權利（即「持分」），但並未實際劃分土地範圍。例如，某塊土地可能由三人共同持有，各自持有 1/3 的權利，而不是分成三塊明確的土地。
持分土地通常因繼承、合夥投資、共同購買或過去土地政策而產生，常見於農地、建地、祖產土地或老舊都市土地。
二、台灣持分土地的特點與問題
1. 持分不等於實際土地範圍：
• 共有人擁有的是「土地權益」，而非特定一塊土地。
• 沒有明確界線，不能直接說「這一部分是我的」。
2. 共有人間的糾紛與協調困難：
• 其中一人想出售，其他人可能不同意。
• 若要開發或利用土地，必須獲得所有持分人的同意。
3. 持分交易較少，價格受影響：
• 由於購買持分的買家通常無法單獨使用土地，市場需求較低。
• 通常買家會要求較低的價格，導致持分出售價格比整體出售低。
4. 可能影響貸款與開發：
• 單獨持分者較難向銀行申請土地抵押貸款。
• 若沒有取得所有共有人同意，無法申請建照或開發土地。
三、持分土地可以單獨買賣嗎？
根據台灣的《民法》第819條及《土地法》，持分土地可以單獨買賣，但有以下限制與風險：
（1）可以單獨出售自己的持分嗎？
✅ 可以，但須注意：
• 買家只能取得「持分權利」，但無法獨自使用土地。
• 其他持分人仍然保有原有權益，土地仍處於共有狀態。
• 持分人出售前，其他共有人有優先購買權（《民法》第825條）。
• 因市場需求較低，持分土地較難出售，且價格通常較低。
（2）共有人可以阻止你賣掉持分嗎？
❌ 不能完全阻止，但有優先承購權：
• 共有人享有優先購買權，若你想賣持分，必須先通知共有人，他們有權以同等條件優先購買。
• 若你直接賣給外人，而沒有事先通知共有人，共有人可以提起訴訟，要求撤銷交易並行使優先購買權（《民法》第826條）。
（3）持分買賣後，買家可以要求土地分割嗎？
✅ 可以，但須協商或法院裁定：
• 協議分割：若所有共有人同意，可協議分割土地，讓每人獲得獨立地號。
• 法院強制分割：若共有人不同意，單一持分人可以依《民法》第824條向法院請求分割，法院可能會判決變價分割（拍賣土地，依持分比例分配款項）。
四、持分土地的常見處理方式
如果你擁有持分土地，但遇到交易困難，通常可以考慮以下方式：
1. 與其他共有人協商整體出售（最有利方式）
• 若所有共有人同意，可一起出售土地，整體售價通常較高。
• 可透過房仲或不動產專家評估市場行情，尋找買家。
2. 單獨出售持分（土地持分買賣）
• 若其他共有人不願意整體出售，可以嘗試持分買賣。
• 需要先通知其他共有人，確保他們不行使優先購買權。
3. 透過法院請求土地分割
• 若持分人之間意見不合，可以向法院提出土地分割請求。
• 若土地適合分割，法院可能判決劃分實體土地。
• 若無法劃分（如都市土地），法院可能會判決變價分割（強制拍賣土地，並將所得款項依持分比例分配）。
4. 與建商合作都更或合建
• 若是市區精華地段，持分人可考慮與建商合作都市更新（都更）或合建分屋，提升土地價值。
• 但此方式需要所有共有人同意，且合約需審慎評估。
五、結論：持分土地買賣需要注意什麼？
⚠️持分土地可以單獨買賣，但要注意：
1. 共有人有優先購買權，賣出前需通知共有人。
2. 持分交易市場需求低，價格較便宜且較難找到買家。
3. 持分人單獨持有無法單獨使用土地，無法開發、建房或貸款。
4. 可透過法院請求土地分割，但程序繁瑣且可能導致土地拍賣。
5. 若能整體出售或與共有人合作開發，價值更高。
持分土地雖然可以買賣，但交易與處理方式較複雜，建議事前諮詢地政士、房仲或律師，確保權益不受影響。
收到家族寄來的《授權委託書》怎麼辦(請立即聯絡田野先生)？
如果你是家族持分土地的一員，並收到其他家族成員寄來的授權買賣書，你應該謹慎處理，以確保自身權益不受影響。以下是田野先生給您的一些建議和處理步驟：
第一步：確認授權書內容與合法性
首先，仔細閱讀授權書，確認是否符合法律規範。重點檢查以下事項：
✅ 授權人是否為真正的持分人
• 可至地政事務所申請土地謄本（地籍資料），確認所有持分人的名單與比例。
• 確保所有共有人都同意授權，避免部分人未參與，導致日後交易無效。
✅ 授權範圍是否清楚
• 是否明確授權買賣、議價、代辦過戶等事項？
• 授權是否包含你個人的持分，還是僅限於其他家族成員？
• 是否有授權期限（通常會載明有效期間，避免日後爭議）？
✅ 授權書是否經過公證或見證
• 授權書若未公證，可能影響法律效力。
• 建議由地政士或律師見證，確保後續交易無爭議。
如果授權內容不明確或有疑慮，不要急於簽署，可請專業人士協助審查。
第二步：確認是否涉及你的持分
🔍 你的持分是否已被授權？
• 如果你沒有親自簽署同意書，但授權書內容涉及整塊土地的買賣，你需要確認是否有被強行納入授權範圍。
• 你有權不同意出售你的持分，除非你明確授權他人代為處理。
📌 如果家族內部意見不一致，該怎麼辦？
• 你可以選擇不同意授權，維持自己的持分權益。
• 如果家族內部有人不同意出售，則無法整體出售土地，只能處理部分持分的買賣。
第三步：確定家族成員的出售計畫
在決定是否簽署授權書前，應先與家族成員進行討論，確認以下事項：
1. 出售價格是否合理？
• 家族是否已經談好買家？
• 價格是否經過專業估價？
2. 出售方式是持分出售還是整體出售？
• 若是整體出售（所有共有人同意）：通常價格較高，交易較順利。
• 若是持分出售（部分人不同意）：市場需求較少，且買方可能較難單獨使用土地，價格通常較低。
3. 如何分配售地款項？
• 售地所得會如何分配？是否會有糾紛？
• 是否有家族成員要求特別分配？
4. 若不同意出售，是否有替代方案？
• 是否可以保留持分？
• 是否可以透過其他方式（如合建、出租等）處理？
第四步：若決定簽署授權，如何保護自身權益？
如果你決定同意授權，請確保以下事項：
🔹 訂立具體條件
• 授權書應清楚規定：
• 最低出售價格（避免賤賣）
• 買家資格限制（是否有特定買家？）
• 交易時間範圍（避免無限期授權）
• 售地款項如何分配與支付方式
🔹 要求公證或律師見證
• 若授權涉及高額交易，建議由律師或地政士見證，以確保合約有效。
🔹 保留撤回權
• 在授權書內註明：若條件不符，授權人有權撤回授權。
第五步：若不願意授權，該如何應對？
如果你不同意授權或不願意出售你的持分，可以採取以下行動：
🚫 拒絕簽署：
• 你有權拒絕簽署授權書，保持你的持分權利。
📞 與家族協商(最好是請專業的第三方協商，例如田野先生)：
• 若擔心影響家族關係，可以與其他成員溝通你的考量，例如：
• 你不急於出售，未來可能土地增值更高。
• 你希望等到更好的買家或價格。
⚖️ 請求土地分割（如有爭議）：
• 若家族成員意見分歧，且有部分人堅持出售，可考慮請求法院進行土地分割（依《民法》第824條）。
• 法院可能裁定變價分割（拍賣土地），但這通常是最後手段，因為拍賣價格可能低於市場行情。
如何決定是否簽署授權書？
✅ 適合簽署的情況：
1. 所有共有人都同意出售，且價格合理。
2. 授權內容明確，符合你的利益。
3. 交易程序有專業人士把關，確保合法性。
❌ 不適合簽署的情況：
1. 你不想出售你的持分，或擔心價格不合理。
2. 授權內容模糊，未明確載明價格、交易方式等細節。
3. 其他家族成員意見不一致，有可能產生糾紛。
4. 沒有公證或律師見證，可能導致日後法律問題。
📌 建議：若有疑慮，歡迎聯絡專業的田野先生為您處理，檢視授權書，確保自己的權益不受損害！
有關田野先生的具體介紹：認識田野先生
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編輯人員：陳俊誠 ｜ 編輯日期：2025/02/04｜ 來搞信箱： member@mrfields.shop
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