台灣豪宅稅調整：影響範圍與政策解析
- Trina Hu
- 2月28日
- 讀畢需時 5 分鐘
台灣財政部於2024年2月16日正式公告調整「豪宅稅」的課徵標準，主要針對部分高價房屋進行更嚴格的認定與課稅規範。這次修法降低了豪宅認定門檻，部分屋主可能需要面臨更高的稅負，尤其是適用舊制且無法列舉取得成本的交易案件，可能會被課徵最高達17%的稅額。
豪宅認定標準下修，各地門檻降低
這次政策調整，重點在於豪宅標準的下修，使得更多房屋納入豪宅稅範圍。有關新制標準，田野先生整理如下：
• 台北市：從 7,000 萬元下修至 6,000 萬元
• 新北市：從 6,000 萬元下修至 4,000 萬元
• 桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市：從 4,000 萬元下修至 3,000 萬元
• 其他縣市：從 4,000 萬元降至 2,000 萬元
此外，新增「每坪單價」標準：
• 台北市每坪 120 萬元
• 新北市每坪 75 萬元
• 桃園、新竹、台中、台南、高雄每坪 50 萬元
• 其他縣市每坪 35 萬元
此變動主要影響過去採用舊制的房屋交易，其中若無法提供房屋取得成本，將按照成交價 17% 課稅，並併入綜合所得稅計算，導致稅負增加。
影響範圍與受影響戶數
根據實價登錄數據顯示，此次調整可能影響到1790 戶，以六都及新竹縣市為主要範圍，其中影響最嚴重的城市如下：
1. 高雄市：影響增幅 211%
2. 新北市：影響增幅 210%
3. 新竹縣市：影響增幅 159%
4. 台中市：影響增幅 150%
5. 桃園市：影響增幅 139%
6. 台北市：影響增幅 132%
7. 台南市：影響增幅 36%
這次影響最明顯的區域是高雄、新北、新竹與台中，而台南的影響相對較小，主要是因為當地高價房市需求相對低於其他縣市。
誰會受到影響？
這次的課徵標準，主要影響 105 年（2016年）前 取得房屋且於 112 年（2023年）出售，且申報時無法提供取得成本的納稅義務人。由於過去不少人未能提供房屋取得成本，導致稅務單位只能依房屋評定現值來計算所得額，而財政部正是為了彌補這個漏洞，因此進行這次的修法。
如果是在 105 年後購買的房屋，則適用房地合一稅，影響不大。
賣房前應注意哪些問題？
1. 確認是否符合豪宅稅標準
• 若總價或單價超過門檻，可能會面臨較高的課稅金額。
2. 確認是否能提供房屋取得成本
• 若無法提供，可能適用 17% 的稅率，應提前預估稅金。
3. 預留足夠現金繳稅
• 避免出售房屋後面臨巨額稅金卻無法支付的困境。
雖然這次調整降低了豪宅稅的門檻，使得部分高價房屋必須繳納更高的稅負，但影響範圍實際上比外界想像的要小。對於多數房屋持有者來說，只要能夠提供房屋取得成本，仍可適用較低的稅率。對於可能受影響的房屋持有者，建議在出售前先與田野先生諮詢，以降低潛在的稅務負擔。
豪宅稅調整對房市的影響
這次財政部調整豪宅認定標準，市場上有兩種主要看法：
1. 可能影響高價房市場的交易量
由於房屋交易所得稅負增加，可能會影響部分高價房屋持有者的出售意願，進而減少市場上的供給量。尤其是屋齡 10 年以上、適用舊制的高價房屋，若屋主擔心高額稅負，可能選擇暫緩出售或調整價格，導致豪宅市場交易量下降。
2. 可能導致房價短期內盤整
雖然此政策的影響範圍有限，但仍可能對市場帶來一定影響，特別是豪宅市場買方較為敏感，部分賣方為了減少稅負壓力，可能會適度降價，但長期來看，是否會造成房價實際下修，仍取決於整體房市供需變化。
此外，部分投資客或持有高價房屋的自住族群，可能會加速處分房產，避免未來政策進一步收緊。但同時，由於市場資金仍相對充裕，真正有購買豪宅需求的買家可能會視這波政策調整為談判的機會，進一步壓低成交價。
如何應對新的豪宅稅規範？
對於可能受影響的房屋持有者，建議考量以下應對策略：
1. 完整保留房屋交易紀錄與取得成本
• 若房屋為 105 年前取得，應盡可能找出當初的購買契約、裝潢費用單據或其他相關文件，以便計算可扣除的取得成本，避免適用較高的 17% 稅率。
2. 尋求專業稅務諮詢
• 若計畫出售豪宅，可先與專業會計師或稅務顧問諮詢，確保申報方式符合規範，同時合法降低稅負。
3. 評估賣房時機
• 若房屋符合豪宅稅標準，屋主可考量是否調整出售時機，例如觀察未來稅制變化，或在市場需求旺盛時出售，以減少稅收影響。
4. 購買者可趁勢議價
• 若有意購買豪宅的買家，則可利用部分賣家急於出售的心理，適時議價，爭取更有利的交易條件。
政策調整對市場影響有限，但應提前規劃
整體來看，這次豪宅稅調整的主要目的是堵住過去申報漏洞，並非針對所有房屋持有者，而影響範圍主要集中在適用舊制且無法列舉取得成本的交易案件。因此，對於一般房屋買賣來說，影響並不如外界想像中嚴重。
然而，對於高價房持有者或投資客來說，這次調整可能會影響交易決策，未來應更加審慎規劃房產處分策略，以減少不必要的稅務負擔。同時，對於有意進場購買豪宅的買方來說，這或許是一個觀察市場波動、可以請田野先生協助尋找議價空間的機會。
隨著政府持續檢討與調整房地產相關稅制，未來是否還會有更進一步的房市政策，值得持續關注。
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編輯人員：陳俊誠 ｜ 編輯日期：2025/02/28｜ 來搞信箱： member@mrfields.shop
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