打房的好處有哪些？為何打房即將出現的斷崖式下跌會引來房屋詐騙？新青安的實際背後原因是什麼？
- Trina Hu
- 2024年10月13日
- 讀畢需時 10 分鐘
田野先生針對政府一系列打房措施表示：這一波央行打房確實重擊不動產買賣量移轉，市場幾乎是停滯！
內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「#成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。
例如
這樣的條款根本白話說就是：隨時可解約。
央行也祭出
#2有實質換屋需求的名下有房者，可以簽切結約定後新申辦貸款；
以上這些條款是在安慰人心吧，遇到銀行不貸款這些條款根本沒用。所謂的{先買後賣}一年期，這一年365天除非是屋主大賠售，不然根本賣不出去。
2000年也經過一次房市崩跌，當時有很多市區的土地有行無市，房子土地高價掛著賣不出去。會像現在有很多老屋價格高掛，期待著買家景氣回復，第一崩跌的現況應該是新成屋和一些預售屋。
昨天回憶起當年法拍物件出現高掛著一排同一棟大樓不同戶數，"全體"拍賣的狀況。當時台灣產業西進，一堆人突然失業。和現在狀況不太一樣，台灣目前金融體質還是很好，政府就是決心打房讓市場價格回到正常交易金額。不動產沒有交易量影響了自己的收入，但自己還是支持打房的。
台灣是一個多元溫和敦厚的國家，人民在這片土地安居樂業，資訊發達了，每個人金融投資的管道很多，房子是拿來住的不是拿來炒作的。
最近很多買方和我說"好物件都被仲介業第一手買走了。
說真的投資客"狠搶"不過小白的。市場價格二年前脫離市場行情，有經歷不動產漲跌的老手，真的早不進場了。也有很多人拿香港、中國大陸的房價和台灣比較!這有點奇怪。因為是完全不同體質金融活動，不可相提並論。唯一可以參考的是，市場過度的膨脹造成人民扭曲貪婪的人性，真的不願見到台灣的民風變成如此。
香港目前房市看了幾個區段掛牌價位，比起兩年前的價格直接攔腰對砍50%，和新聞所報導下跌30%!實際市場體感和新聞媒體所報不同。這點和現在台灣狀況相同，政府擔憂造成民眾恐慌所有所爆出消息都是溫和平緩的"價穩量跌"。沒有交易就是0，那價在哪?
中國大陸目前股票牛市，全世界的人都知道資本家在吸金，唯獨封鎖資訊內部人民不知道訊息。人民眼前的一片繁華挑起了人的貪婪和較勁心理，然後在一場繁華落空。
認同政府打房，一步步穩健前進讓所有人安居樂業。這一個小小島國在幾十年的努力下現在放眼國際，很慶幸自己出生在這敦厚溫和的國家。台灣房地產回到正常狀態，百姓才會有未來。
在過去半年中，臺灣政府為了進一步遏制房價過高和抑制投機行為，持續推出了多項新的打房政策和調控措施。也許還是有很多人不太清楚，田野先生針對這些策略做了以下詳細敘述：策略旨在通過限制貸款、提高稅負、加強監管等手段，進一步抑制投資需求，並緩解房地產市場過熱的現象。
2024年上半年臺灣最新的打房策略
1. 第三波限貸政策的實施
2024年，臺灣央行進一步強化限貸政策，尤其是針對投資型購房者（非自住購房者）。與此前的限貸措施相比，近期的調整更加嚴格：
- 限制多戶房貸：對第二戶以上的房產購置，貸款成數進一步下調。例如，購買第三戶以上房屋的貸款成數降至四成，限制了投資者以貸款購房的能力。
- 提高自住房貸款門檻：為防止以自住名義購置多套房產，政府開始加強對購房者的核查，確保真正用於自住需求的房貸獲得優惠，而非假借自住的投資行為。
- 審慎控管房貸額度：銀行對房貸的審核更為嚴格，不僅限於購房者的資質，還加強對貸款用途和貸款比例的控管，防止過度借貸對房市造成不穩定。
這些措施加大了多戶持有者的購房難度，在抑制房市投機性需求的同時，也可能對中小型投資者造成影響。
2. 囤房稅的推進
2024年，臺灣地方政府積極推動“囤房稅”，對持有多套房產但長期未出租或閒置的業主徵收額外稅費。此政策旨在增加房屋持有成本，迫使多套房主釋放閒置房屋，提高市場上的房屋供應量。
- 適用範圍擴大：囤房稅的徵收對象從特定地區擴展到更多城市和行政區，尤其是在房價高漲的台北、新北等地。持有多套房產且長期閒置的業主，將面臨加徵房屋稅與地價稅的成本壓力。
- 逐步提高稅率：政府逐步提高囤房稅的稅率，對持有多戶房產且未出租的業主，徵收比一般房產稅更高的稅負。
這項政策旨在緩解房屋供應不足的問題，特別是在供需矛盾較為突出的租屋市場。
3. 預售屋管理進一步嚴格
2024年，政府針對預售屋市場加強監管，旨在抑制預售屋炒作並提高市場透明度。
- 預售屋轉讓限制：為防止投資者在房屋交付前快速轉售牟利，政府限制預售屋的轉售行為。購買者在一定期限內（如三年內）不得轉售預售屋，以減少短期投機行為。
- 加強信息透明化：政府要求開發商在廣告中提供詳盡的房屋信息，確保與實際情況一致，並要求所有預售屋交易需註冊備案，防止炒房者利用預售屋規避打房政策。
此舉不僅減少了預售屋市場的投機行為，也為購房者提供了更多市場信息，降低風險。
4. 打擊短期炒房的房地合一稅升級
2024年，臺灣政府加強了房地合一稅2.0的執行，針對短期內買賣房產的行為徵收更高的稅率。
- 短期交易重稅：對持有不滿兩年即出售的房產，政府徵收高達45%的稅率，目的是打擊短期炒房行為。持有2至5年的房產，稅率也維持在35%至40%之間。這使得投資者難以在短期內通過頻繁交易獲利。
- 強化稅務監管：政府加強稅務機關對房地產交易的監管，確保交易價格真實申報，防止低報價格以逃稅。通過數據比對，稅務機關可以更有效識別異常交易並進行調查。
這一措施進一步遏制短期投機，鼓勵購房者長期持有房產，而非頻繁交易牟利。
5. 實價登錄3.0的推行
為提高市場透明度，臺灣政府推出實價登錄3.0，進一步完善房市信息公開。
- 擴大登錄範圍：實價登錄3.0將所有不動產交易信息公開，包括預售屋、成交價格、房屋面積等。購房者可通過政府平台查詢歷史交易記錄，了解房屋真實成交價格，避免受到不實報價或炒作的影響。
- 加快數據更新頻率：新的實價登錄系統要求交易信息在短時間內（如30天內）更新，確保市場數據的即時性，避免信息滯後導致的不對稱。
此政策顯著提高了市場透明度，為購房者提供更可靠的決策依據。
田野先生提醒大家：未來可能出現的房屋詐騙類型
1. 假房屋交易與貸款詐騙：隨著限貸政策收緊，不法分子可能以“代辦貸款”或“低息貸款”為名，進行詐騙。購房者應謹慎選擇正規的貸款途徑。
2. 虛假租房廣告詐騙：在租屋市場供不應求的情況下，不法分子可能發布虛假低價房源，騙取押金或租金後消失。這類詐騙在租房需求迫切時尤為常見。
3. 預售屋投資陷阱：儘管政府加強了預售屋監管，但一些不法開發商仍可能通過虛假宣傳吸引投資者，造成購房者損失。購房者應警惕開發商的資質和項目進度。
仲介公司利用履約保證金進行挪用
在房地產市場中，房屋詐騙的方式多種多樣，其中一種較為常見的手法是仲介公司利用履約保證金（簡稱“履保”）進行挪用。這種詐騙手法對於買賣雙方來說都是一個潛在風險，尤其是在履保制度未得到嚴格監管或買賣雙方對流程不夠了解的情況下。
什麼是履約保證金（履保）？
履約保證金是房地產交易中，為確保買賣雙方履行合約而設立的一種保證金。通常在房屋買賣合同簽訂後，買方需要支付一定比例的訂金或首期款，而這筆款項會交由仲介公司代為保管，直到交易完成。履保的目的就是防止任何一方違約，確保交易能夠順利進行。
部分仲介公司挪用履保的手法
部分不法仲介公司利用履保進行挪用的方式主要有以下幾種：
1. 挪用資金作為公司周轉：仲介公司將買方支付的履約保證金直接挪用，作為公司其他業務的資金周轉，例如支付公司營運成本或用於投資其他項目，而不是按規定將款項交由第三方履保機構或信託帳戶托管。
2. 利用資金進行投資：部分仲介公司可能將履約保證金挪用於短期高風險的投資，例如炒股或投資其他資產，期望在交易完成之前獲得回報。然而，這種行為如果投資失利，將無法按時將款項交還至履保帳戶，導致資金出現缺口，無法保證交易的順利進行。
3. 違規使用買方資金支付其他交易費用：仲介公司可能會將不同買家的履保資金混合使用，利用一方的資金支付另一方交易所需的費用，這種方式不僅違反了資金隔離的原則，還會導致資金鏈斷裂，當某一交易失敗時，會牽連到其他交易。
挪用履保的風險與影響
1. 交易無法順利完成：如果仲介公司挪用履保資金導致資金短缺，當房屋買賣交易進行到一定階段時，可能會出現無法支付尾款或無法向賣方交付款項的情況，從而導致交易失敗。
2. 買賣雙方利益受損：當仲介公司無法交出履保資金時，買方可能無法按期取得房產，而賣方也無法收到應有的房款。這會讓雙方的利益受到嚴重損害，甚至可能面臨法律糾紛。
3. 仲介公司破產風險：如果部分仲介公司大規模挪用履保資金進行高風險投資或長期資金周轉，導致公司資金鏈斷裂，這不僅會造成公司破產，還可能牽連到大量房屋交易，使眾多買賣雙方陷入資金無法追回的困境。
防範措施
1. 選擇信譽良好的仲介公司：買賣雙方應選擇具有良好信譽且經營穩健的房地產仲介公司，並查看其是否有遵循政府規定的履約保證制度。
2. 使用履保機構托管：應將履約保證金交由第三方信託機構或政府指定的履保公司進行托管，而非由仲介公司自行保管，以確保資金的安全性。
3. 查詢履保制度的規定：在進行房屋交易前，買賣雙方應深入了解履保制度，確保資金的流動有規範的流程和監管，防止資金被不法仲介挪用。
4. 謹慎處理資金流動：買賣雙方應嚴格按照合同約定的流程支付或接收款項，避免過度信任仲介公司，並保留好每筆交易的證明文件，便於日後的核對和追訴。
透過以上措施，買賣雙方可以有效降低因仲介公司挪用履保資金所帶來的交易風險，確保房屋交易過程順利進行。
總體而言，2024年上半年臺灣政府推出的打房措施對投資者帶來顯著影響，並對租屋市場產生了深遠的影響。購房者和租客需保持警惕，避免陷入房屋危機！
新青安的實質用意
田野先生30多年的不動產經驗來看：政府推出「新青安」政策的背後用意，表面上是為了幫助年輕人購屋，但實際上有更深層的經濟考量，特別是希望藉此引導民間資金流動，活化市場和經濟。以下是分析其中主要原因：
1. 促進資金流動
政府推出新青安專案，提供較低利率的優惠貸款，意圖鼓勵年輕人購屋。這表面上是為了支持剛需族群，但更大的目的在於讓民眾將存款從銀行取出，投入房地產市場，從而活絡經濟。台灣長期以來存在高儲蓄率，但投資動能不足，資金大量閒置在銀行，難以轉化為經濟活力。通過鼓勵購屋，政府希望將這些存款轉化為消費與投資，進而帶動其他相關產業如建築、家居等。
2. 維持房市穩定
在持續打房政策下，投資型購房需求受到抑制，市場逐漸降溫。如果房市冷卻過快，可能對整體經濟帶來不利影響。新青安專案針對的是自住需求，尤其是首次購房者和年輕人，這類購房者較不受限貸政策影響。政府通過提供優惠貸款，能夠吸引這批購房者進場，維持房市需求的穩定，避免房價快速下跌，從而維持房地產業的穩定發展。
3. 防止過度儲蓄帶來的經濟停滯
台灣經濟面臨增長趨緩的問題，民眾普遍傾向儲蓄，而非將資金投入消費或投資市場。過多的儲蓄會限制資金的流動性，造成經濟活力不足。新青安政策吸引年輕人購屋，意味著他們需要提取存款支付首付和後續支出，這無形中將資金從銀行系統中釋放出來，增加市場上的流動性，促進經濟循環。
4. 拉動內需經濟
房地產作為一個牽動多個產業的領域，對內需市場有巨大的影響。當年輕人購屋後，隨之而來的裝修、家電購置、家具選購等一系列消費行為，都將有助於拉動相關產業的需求，從而促進整體經濟的增長。政府希望通過促進這些內需產業的發展，來提升經濟活動，減少對外部經濟不確定性的依賴。
5. 應對人口老化與少子化問題
新青安政策的推出，某種程度上也是為了應對台灣人口老化與少子化帶來的挑戰。年輕人如果無法購房，可能會推遲結婚、生育等決定，進一步加劇人口結構的老化問題。通過幫助年輕人實現購屋夢想，政府希望能夠促進婚姻與生育決策，減緩人口老化帶來的社會和經濟壓力。
新青安政策看似是在幫助年輕人購房，但實際上，政府更深層的用意在於促使資金流動，維持房市穩定，並帶動內需經濟。台灣面臨經濟增長放緩和資金閒置的問題，政府希望藉由鼓勵購房來引導資金進入實體經濟，從而實現經濟的可持續發展。
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編輯人員：陳俊誠 ｜ 編輯日期：2024/10/13 ｜ 來搞信箱： member@mrfields.shop
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