田野告訴你限貸令的影響有哪些？真正目的是什麼？

最近，台灣央行發布了一系列新的限貸措施，以抑制房市過熱現象和防範潛在金融風險。這些措施被稱為“限貸令”，旨在加強對房地產市場的監管，控制資金流入房市，特別是針對多戶投資客和高風險貸款群體。這次的限貸令具體內容是什麼？以及影響有哪些呢？

限貸令的具體內容

1. 第三戶及以上房貸限制：

- 對於購買第三戶及以上住宅者，央行將強化貸款成數的管控，通常貸款成數會被限制在五成以下，甚至更低。

2. 對首購租的影響：

對於首次購房者（首購族），限貸令的影響相對複雜。以下是主要的影響方面：

① 購房門檻的提升

儘管限貸令主要針對多戶投資客和高價住宅，但如果政策導致整體市場貸款成數收緊，首購族則需要支付更高的自備款比例。這對首次購房者，尤其是資金儲備不足的年輕人來說，可能增加購房的難度。

貸款條件的收緊也意味著首次購房者可能需要提供更嚴格的財務證明，影響貸款審批的通過率。

② 房价增速放缓

限貸令可能會對房市起到降溫作用，從而放緩房價上漲的速度。這對於首購族來說是個利好，因為房價上漲速度放緩意味著他們有更多時間存款，積累購房資金。

如果房市降溫明顯，某些地區的房價可能會趨於穩定甚至有所回調，首購族可能會有更多的選擇和更低的入市成本。

③ 租金市場的潛在變化

如果限貸令導致一些投資客退出市場或減少購房，可能會使得租賃市場的供給減少，進而推高租金。這對那些尚未準備好購房、依賴租房的首購族可能產生負面影響。

另一方面，如果限貸令導致持有多戶住宅的投資者選擇將房產出租而非出售，可能會增加租賃市場的供給，從而對租金上漲起到一定的抑制作用。

④ 政府和銀行的輔助措施

為了減輕限貸令對首購族的影響，政府或銀行可能會推出針對首次購房者的優惠貸款計劃或補貼政策，以降低購房門檻。例如，提供更高的貸款成數或更低的貸款利率。

一些銀行可能會針對首購族推出特定的貸款產品，如較低的首付比例或更靈活的還款方式，以支持他們的購房需求。

雖然限貸令對抑制房價上漲有一定作用，但對首購族的影響並非單一。一方面，限貸令可能提高了首購族的購房門檻，使得購房更加困難；另一方面，若房價增速因此放緩，可能為他們提供了更好的購房機會。因此，首購族需要根據自身的財務狀況和市場變化，合理規劃購房時機。

3. 高價住宅貸款限制：

- 高價住宅的貸款成數將被進一步降低，特別是超過一定價格門檻的住宅，貸款成數可能被壓縮至四成或更低。

4. 空置房產持有者的貸款收緊：

- 對於長期持有但不自住的空置房產持有者，貸款審批將更加嚴格，以打擊炒房行為。

5. 放款條件加強審核：

- 針對有明顯投資意圖或資金來源不明的購房者，銀行在貸款審核中將更加謹慎，可能要求提供更多財務證明和還款能力的證據。

6. 不動產企業的融資規範：

- 對於不動產開發企業，央行要求銀行加強對其開發項目和負債的審查，避免過度擴張導致的資金鏈斷裂風險。

受影響的群體

1. 多戶房產投資者：

- 擁有多戶住宅的投資者將受到最大的影響。由於貸款成數的降低，這些投資者將需要投入更多自有資金或面臨資金周轉壓力。

2. 首購族群

-首購族則需要支付相比以前更高的自備款比例。這對首次購房者，尤其是資金儲備不足的年輕人來說，可能增加購房的難度。

     -同時，貸款條件的收緊也意味著首次購房者可能需要提供更嚴格的財務證明，影響貸款審批的通過率。

3. 購買高價住宅的富裕階層：

- 計劃購買高價住宅的富裕階層可能需要支付更高比例的自備款，從而可能影響到這一群體的購房意願和能力。

4. 炒房者：

- 針對以投資為目的的炒房者，限貸令將顯著增加他們的資金成本，減少他們透過銀行貸款進行資產配置的靈活性。

5. 不動產開發商：

- 開發商的融資環境變得更為嚴峻，他們可能面臨更高的融資成本，或需要更嚴格的資金用途審查，這將對開發進度和項目投資決策造成影響。

影響分析

1. 房市降溫：

- 央行的限貸措施可能會對過熱的房市產生降溫效果，特別是在高價住宅市場，買家因貸款成數下降而減少購買力，這將導致市場需求減弱，進而可能促使房價增速放緩。

2. 資金流動性下降：

- 隨著貸款條件的收緊，市場上的資金流動性可能下降，特別是對於依賴貸款購房的投資者來說，這將影響他們的投資計劃。

3. 金融風險降低：

- 透過這些限貸措施，央行希望降低因房市過熱帶來的系統性金融風險，避免房市泡沫可能帶來的經濟衝擊。

4. 市場信心影響：

- 雖然限貸措施能有效控制房市風險，但也可能短期內打擊市場信心，特別是對於那些依賴房地產投資獲利的群體，可能會引發市場的觀望情緒。

總體來看，這次的限貸令顯示了央行對房地產市場健康發展的重視，旨在防範潛在的金融風險，同時調整房市供需平衡。對於普通購房者而言，這些措施可能意味著購房成本上升；而對於投資者和開發商而言，則可能面臨更大的資金壓力和市場不確定性。

而新青安貸款將台灣的房價推高，今年度的股票大漲創造了前所未有的房市搶購。房價推高把銀行的不動產放款資金漲到了滿水位。

這下好了，銀行釋出最重棒的現貸令，讓所有人措手不及！田野先生做不動產將近30年見過銀行銀根緊，不好貸款，但沒見過借不到款。從2022年開始地板價利率2.185到現在傳出利率將衝破4%!也就是1000萬貸款4%本利攤還要繳到61,110元。

利率升高貸款額度降低。

以1000萬計算：

● 自備20%、自備款200萬

● 自備30%、自備款300萬

● 自備40%、自備款400萬

新青安剛推出時貸款最高1000萬，也就是所有房子一下推上1000萬以上，要買到三房均價2000萬以上。以現在幾乎貸款均值在6~7成。

若2000萬貸六成需自備800萬：

● 3%利率30年還款、本金利息還款:105.555元

● 4%利率30年還款、本金利息還款:122.222元

這還款，年薪百萬的人不用買房了，這需要年薪300萬以上的年輕人才有資格成家、傳宗接代。

房地產限貸令抑制房價飆漲嗎?

其實還是會有一堆人追著房價不在乎利率。

房地產限貸令是央行用來抑制房價飆漲的一種宏觀調控手段。通過限制貸款成數和提高購房門檻，限貸令旨在減少過度投機行為，從而達到抑制房價過快上漲的目的。

具體來說，限貸令會讓投資者和購房者的資金成本增加，這樣一來，部分購房需求，特別是投機性購房需求，可能會減少。當市場上投機需求減少，買家數量降低，這會緩解市場對房地產的需求壓力，從而可能達到抑制房價飆漲的效果。

然而，房價受多重因素影響，如經濟增長、土地供應、政策導向、社會心理等。因此，雖然限貸令能夠對房價起到一定的抑制作用，但效果可能因市場環境的不同而有所差異。在房市需求旺盛、供應不足的情況下，限貸令的效果可能有限；而在市場需求相對平穩或低迷的情況下，限貸令則可能更有效地控制房價上漲。

政府推出限貸令的目的究竟是什麼？

主要是為了穩定房地產市場，防範金融風險，推動周邊其他土地價值的同時，開創更多對國家項目，促進社會經濟的健康發展。此措施可謂是高招，具體而言，政府這樣做的目的包括以下幾點：

1. 抑制房市過熱

- 當房地產市場過熱時，房價可能會迅速飆升，這會導致購房者負擔過重，尤其是對於首次購房者來說。因此，通過限貸令，政府希望減少投機性購房行為，冷卻過熱的房市，從而讓房價趨於穩定，避免出現房價泡沫。

2. 防範金融風險

- 高杠桿的房地產市場可能會加大金融體系的風險，尤其是當過多資金流入房地產市場，可能會引發系統性金融風險。限貸令的出台旨在控制房地產市場的杠桿水平，降低銀行貸款風險，防範可能出現的金融危機。

3. 維護社會公平

- 當房價過快上漲時，低收入或中等收入家庭的購房能力會受到嚴重影響，導致社會不公平現象加劇。限貸令通過打擊多戶投資和炒房行為，讓普通民眾更有機會進入房市，從而促進社會公平。

4. 引導資源合理配置

- 政府希望通過限貸令，將央行的資金，從房地產市場引導到實體經濟和其他更需要資金的領域，如創新產業、製造業等，從而促進台灣經濟結構的優化和升級。

5. 穩定宏觀經濟

- 房地產市場過熱會對整體經濟帶來不穩定因素，影響消費、投資和整體經濟增長。限貸令旨在調節市場過度波動，保持經濟穩定運行，避免因房地產市場波動對宏觀經濟造成的負面影響。

-政府推出限貸令是基於長遠的經濟穩定和社會公平考量，意圖通過對房地產市場的適度調控，促進房市健康發展，防止經濟過度依賴房地產，從而實現更為均衡和可持續的經濟發展。

房地產會因為限貸令泡沫化嗎?

田野先生認為：應該最主因部會因為央行的限制，而是薪資追不上房貸，泡沫化是早晚的事情。

今年的也到了新青安第一波最大的交屋潮，2020~2022年全台核准的純住宅核准執照達51萬117戶，今年將出現大量的交屋數量，誰都沒法預測到這一次交屋將近20萬戶有許多購屋族將面臨銀行貸款成數不足80%，這會發生買方滯納金與高額違約賠償問題。仲介公司更是措手不及、買方觀望、所有成交將會停滯。買賣雙方成交到確定買賣成立需到銀行準核貸!這要7萬多不動產從業人員不包含代書該如何應變?

目前估算銀行的滿水位要到2028年，所有資金以新成屋貸款與土融建為主，就算中古屋價格不降也不會再創高價了。銀行貸款除台北與新北市優質地點之外，25年以下屋齡貸款成數幾乎打到6~7 成，高利率。中古屋不降價買方不買了，全台重劃區這麼多，以後中古市區慢慢變成沒人的空城。中古屋主加油、看開點好吧，振作看開一點，要賣的屋主趕快找出一條"人道走廊"逃命吧。

田野先生從業不動產30年幾年的歲月，回頭看政府的每一場措施，永遠都是透過金融遊戲創造對政府有利的價值。田野先生經過幾次的風波，從政黨輪替、次級房貸、到金融風暴、網路泡沫的千喜年，疫情接二連三的發生！再看到現在的限貸令，無一例外。

有關田野先生的具體介紹：認識田野先生

田野先生擁有30多年不動產豐富經驗，提供不動產開發/銷售/協商/租賃(住宅樓、廠房、山坡地、農地、林地、建地…)、免費概算土地增值稅、不動產相關法規諮詢、海外房地產及買主仲介服務、原住民保留地回復/過戶/繼承之服務，協助您快速賣出！亦或者您希望跟田野先生合作原住民保留地，歡迎訂閱/關注/分享田野先生的：

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編輯人員：陳俊誠 ｜ 編輯日期：2024/08/24 ｜ 來搞信箱： member@mrfields.shop